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La durée du bail rural : 9, 18 ou 25 ans



La durée du bail est encadrée par le Code Rural. Le bailleur peut ainsi proposer à son preneur un bail de 9 ans, ou à long terme : 18 ans, 25 ans ou de carrière. La stabilité foncière de l’exploitation agricole s’accompagnera d’avantages financiers pour le propriétaire.


Le bail de 9 ans.

Ainsi un bail rural ne peut avoir une durée inférieure à 9 années. Par exemple, la clause du contrat fixant la durée à trois ans sera considérée comme non écrite et la durée du bail est ramenée à 9 ans.

La durée de 9 ans s’applique aux baux verbaux et tous les baux non notariés. Le bail se renouvellera ainsi tous les 9 ans et est cessible en faveur du conjoint et des enfants.


Les baux à long terme

La durée de ces baux étant supérieure aux 9 ans d’un bail rural, ces conventions doivent faire l’objet d’un acte notarié.

  • Le bail d’au moins 18 ans

A son terme, le bail de 18 ans se renouvelle ensuite par période de neuf ans dans les mêmes conditions. Il peut être incessible au conjoint et enfant.

  • Le bail d’au moins 25 ans

A la fin de sa durée initiale de 25 ans, ce bail ne se renouvelle pas pour 9 ans. Suivants les clauses négociées dans l’acte, le bail pourra prendre fin au terme fixé. Toutefois des clauses pourront prévoir un renouvellement du bail tous les ans, une fois les 25 ans expirés. Dans cette situation, un préavis de 4 ans devra être envoyé.

  • Le bail de carrière

Ce bail est conclu pour une durée qui ne peut être inférieure à 25 ans et prendra fin lors du départ à la retraite du fermier.

Afin d’encourager ces derniers à conclure ce type de bail, le législateur a mis en place des incitatifs financiers pour le propriétaire.

Dans la Manche, les bailleurs peuvent demander un fermage de base (fixé par l’arrêté préfectoral) majoré de 18 % pour un bail de 18 ans, 25 % pour un bail de 25 ans.

Deux types d’exonérations fiscales pour le bailleur sont également prévues par le Code des Impôts : ainsi le bailleur peut bénéficier, d’une exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit des biens donnés à bail de 75 % lorsque la valeur des droits ne dépasse pas 300 000€ et 50 % dans le cas où la valeur des droits dépasse les 300 000€.

Les bailleurs signataires d’un bail à long terme peuvent également bénéficier d’une exonération en matière d’impôts sur la fortune immobilière. Ce régime de faveur peut s’appliquer sur une partie des biens ou la totalité selon la nature des actifs.


En conclusion, les baux à long terme offrent des options que le bail de 9 ans ne permettent pas. Il est ainsi fortement conseillé d’inscrire précisément dans l’acte notarié, les différentes clauses du bail afin d’éviter par la suite les interprétations.



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